Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası)
Ortaklığın giderilmesi davası bir diğer ifadeyle izale-i şuyu davası paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi (bireysel) mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi davalarının amacı, paydaşlar veya ortaklar arasında meydana gelen anlaşmazlık ve uyuşmazlıkların, mahkeme yoluyla çözülmesidir. Genellikle miras yoluyla mirasçılara geçen taşınmazlar bakımından uygulamada sıklıkla karşılaştığımız bu davaya ilişkin esaslı noktaları bu yazımızda sizlerle paylaşacağız. Yazımızda davanın ana hatları açıklanacak olup olası bir dava bakımından sürecin mutlaka alanda uzman bir avukatla beraber takip edilmesini tavsiye etmekteyiz. Ofisimizin avukatları uzun yıllardır ortaklığın giderilmesi/izale-i şuyu davası bakımından deneyim kazanmış olup hukuki danışmanlık ve dava takibi bakımından sizlere destek olmaktan memnuniyet duyarız.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunumuzun “Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi” başlığı altında “Paylaşma İstemi” ve “Paylaşma Biçimi” alt başlıkları ile düzenlenmiş olan 698. ve 699. maddeleri oluşturmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davasında paylaşım yöntemleri şu şekildedir;
- Paydaşların/Ortakların Anlaşması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
- Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklar kendi aralarında anlaşmak suretiyle bir sözleşme hazırlayarak pay sahibi oldukları mülkü kendi aralarında paylaşabilir. Bu durumda taksimi mümkün olan bir mal söz konusu ise bu malı aynen paylaşmak suretiyle ortaklığı giderebilecekleri gibi mal satıldıktan sonra bedelinin paylaşılması suretiyle de ortaklığı sonlandırabilirler. Bu yönde yapılacak anlaşmaların da mutlaka hukuki denetimi yapılmalıdır. Pay sahipleri kendi aralarında paylaşmanın nasıl yapılacağı hususunda anlaşamazlarsa bu durumda ortaklardan biri ya da tamamı mahkemeye başvurmak suretiyle mahkemeden yazımızın konusunu oluşturan ortaklığın giderilmesini (izaleyi şuyu) talep edebilir.
Ortaklığın giderilmesi, taşınır veya taşınmazın aynen taksimi mümkünse taksim edilerek gerçekleştirilir. Ancak taşınır veya taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya paylı malın bölünmesiyle ciddi bir değer kaybı meydana gelecekse, malın tamamının mahkeme kararı ve icra birimleri aracılığıyla satılarak satış bedelinin hissedarlar arasında hisseleri oranında paylaştırılması ile gerçekleştirilir. Aşağıda davaya ilişkin temel bilgiler yer alacaktır:
- Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları: Ortaklığın giderilmesi davasını açabilecek kişiler taşınır veya taşınmaz malın paydaşları/ortaklarıdır. Davayı paydaşlardan yalnızca biri açabileceği gibi birden fazla paydaş birlikte de açabilir. Ortaklardan/paydaşlardan birinin ölümü halinde ölenin mirasçıları, ölen kişinin payına da malik olacaklarından dolayı mirasçıların da bu davayı açması mümkündür. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Tüm ortaklar davaya dâhil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.
- Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davalarında basit yargılama usulü (HMK md.316/1-a) uygulanmaktadır.
- Ortaklığın giderilmesi davalarında yetkili mahkeme; dava konusu bir taşınmaz ise, söz konusu taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir (HMK md.12). Eğer ki aynı davada birden fazla taşınmaz için ortaklığın giderilmesi isteniyorsa ve taşınmazlar farklı yerlerde bulunuyorsa dava, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Dava konusu taşınır bir mal ise, ortaklığın giderilmesi davası HMK md.6/1 gereğince davalının yerleşim yerinde açılması gerekir. Taşınır malda ortaklığın giderilmesi davasında eğer birden fazla davalı bulunuyorsa bu durumda yetkili mahkeme, HMK md.6/2 gereğince, davalılardan birinin yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesidir.
- Ortaklığın Giderilmesi Davasının Açılamayacağı Zamanlar ve Zamanaşımı
Ortaklığın giderilmesi davası herhangi bir zamanaşımı süresine veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Türk Medeni Kanununda yer alan bazı sınırlamalar hariç her zaman açılabilen bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu md. 698/1 uyarınca taşınmaz yahut taşınır malın paylaşımını isteyebilmek için söz konusu malın sürekli bir amaca özgülenmemiş olması ve ortaklığın devamını gerektiren hukuki bir işlem bulunmaması gerekmektedir.
Türk Medeni Kanunu md. 698/3 uyarınca uygun olmayan zamanlarda ortaklığın giderilmesi istenemez. Uygun olmayan zamana örnek olarak bina yapımı devam ederken paylaşım istenmesi verilebilir. Bununla beraber ortaklığın giderilmesi diğer paydaşlara zarar verecekse yine uygun olmayan zaman kabul edilir ve ortaklığın giderilmesi istenemez.
- Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ortaklığın giderilmesi davaları öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurulmamışsa dava, dava şartı eksikliği gerekçesiyle usulden reddedilecektir. Bu nedenle dava açılmadan önce UYAP sistemi üzerinden arabulucu ataması gerçekleştirilir, arabulucu tüm pay sahiplerini sürece dahil ederek pay sahiplerinin tamamının kabul edeceği şekilde süreci sonuçlandırmaya çalışır. Sürecin anlaşamama şeklinde sonuçlandırılması halinde dava aşamasına geçilir. Arabuluculuk sürecinin en fazla 4 hafta içerisinde sonuçlandırılması gerekir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa; arabuluculuk bedeli taraflarca ödenir. Anlaşmama halinde arabuluculuk ücreti Devlet tarafından karşılanır, dava sonucunda yargılama gideri olarak taraflardan tahsil edilir.
- Ortaklığın Giderilmesi Davasında Harç, Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davası açılırken davacı tarafından dava harcı ve mahkeme giderleri yatırılmalıdır. Dava harcı, maktu harçtır yani taşınmazın değerine göre değişiklik göstermeyecektir. 2024 yılı için maktu harç bedeli 195,80 Türk Lirası’dır. Bununla birlikte bilirkişi ücreti, tebligat gideri gibi masraflar da yatırılacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davasında her ortak, payı oranında kazanım elde edeceğinden dolayı bu davanın kaybedeni ve kazananı olduğundan da söz edilemez. Dolayısıyla dava sonucunda, yargılama giderleri ve vekâlet ücretleri, paydaşların payları oranında bölünerek paydaşlara yükletilir.
- Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınır veya taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olmadığı durumda satış usulünün izlenmesine karar verir. Paydaşlar oy birliği ile karar verirse satış ortaklar arasında gerçekleşir aksi takdirde açık arttırma yoluyla satış yapılacaktır. Satışı yapılacak mal külliyen satılacaktır. Örneğin arazi satılacaksa üzerindeki bina ve diğer yapılar da satılacaktır. Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Ancak Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen karar kesinleşmedikçe satış işlemi yerine getirilemez. Sonrasında satış bedeli paydaşlara payları oranında ödenir.
